Imóveis: saiba como aproveitar a alta de preços para investir

O setor imobiliário aquecido tem deixado mais distante o objetivo de compra da casa própria. Os imóveis usados localizados na cidade de São Paulo, por exemplo, registraram valorização de até 269% em 2010, segundo pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Contudo, há uma forma de aproveitar essa alta de preços no setor: investir em imóveis via fundos.

Se comprar um imóvel para morar tem ficado cada vez mais caro, investir no setor comprando e vendendo casas, terrenos e apartamentos também está distante da maioria dos investidores. Mas os fundos de investimento do setor têm como característica principal permitir o investimento a partir de um valor menor.

Os fundos são formados por grupos de investidores que detém imóveis, normalmente comerciais, como shoppings e escritórios. O capital do fundo é dividido em quotas que são comercializadas na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). É uma alternativa criada pelo governo e iniciativa privada de conseguir recursos para novos projetos imobiliários.

Para adquirir quotas no mercado de fundos é necessário estar cadastrado em uma corretora que fará a intermediação. Há atualmente cerca de 50 fundos com negócios na Bovespa. Qualquer pessoa pode investir desde que tenha o valor mínimo da quota que irá comprar. "O sujeito pode comprar uma quota de R$ 1,00 se quiser. As quotas variam entre R$ 1,00 até quase R$ 3,5 mil", disse Sérgio Belleza, consultor de investimento e criador de dois fundos imobiliários.

Impostos e taxas
As taxas cobradas pelas corretoras são variáveis. "Normalmente (as corretoras) trabalham com a tabela de 0,5% sobre o valor (investido, cobrada uma única vez)", disse Belleza. Os investimentos em fundos imobiliários estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda (IR) à alíquota de 20% sobre o rendimento. Porém, as pessoas físicas são isentas do IR quando detêm até 10% das quotas. Além disso, o fundo deve ter pelo menos 50 quotistas e ter seus papéis negociados em bolsa ou mercado de balcão organizado para que haja essa isenção.

Já o fundo é isento de tributação quando distribui, pelo menos a cada seis meses, 95% do rendimento para os quotistas, e quando não investe em propriedades que tenham como incorporador, sócio ou construtor, quotista que possua mais de 25% de quotas.

O quotista tem de pagar ainda uma taxa pelo serviço de administração do fundo. Segundo Alan Soares, coach financeiro da Trader Brasil Private, ela varia entre 0,6% e 1,5%, ao ano, sobre o valor do investimento. Além dela, pode haver eventuais taxas de ingresso e saída do fundo. A legislação obriga que todas as cobranças devam estar previstas no regulamento.

No caso de ganho de capital que o quotista porventura obtiver na venda de quotas, há tributação à alíquota de 20% sobre o lucro.

Lucro e resgate
O eventual lucro do fundo vem a partir da locação, arrendamento ou alienação dos imóveis. "Em um shopping, o administrador ganha com o aluguel das lojas, a concessão do estacionamento e ainda com uma porcentagem do lucro das lojas. Quando o terreno se valoriza ele também ganha", afirmou Soares, da Trader Brasil. Conforme o empreendimento valoriza, o título relacionado a ele torna-se mais atraente no mercado e, pela relação entre oferta e procura, também tem elevação no valor.

De acordo com educador financeiro, o rendimento médio mensal líquido de um fundo está entre 0,6% e 0,9% do capital investido, valor semelhante ao aluguel de um imóvel. "Mas a vantagem para o investidor (quotista) é que ele divide os riscos em vários imóveis", afirmou.

O pagamento dos dividendos é realizado todo mês. Já para resgatar o valor do investimento só há uma única alternativa: vender a quota no mercado secundário. Isso significa encontrar alguém que queira comprar na bolsa. Segundo Belleza, os fundos são um investimento conservador e de longo prazo e não existe muito giro nas operações "porque quase todos os fundos deram alegria para seus investidores", disse o consultor.

Riscos
Como todo investimento, os fundos imobiliários também apresentam riscos. Como o rendimento das quotas varia conforme a movimentação do mercado imobiliário, uma crise no setor traria problemas para os investimentos. "São praticamente os mesmos riscos de alguém que comprou um imóvel tem", afirmou Soares.

Para Sérgio Belleza a manjada regra de estudar antes de investir deve ser respeitada. "Não se iludir com promessa de rentabilidade e se informar onde é formada a receita desse fundo, conhecer quem são os inquilinos do empreendimento e olhar a liquidez na bolsa. Os fundos têm diferentes riscos".

O atual aquecimento do setor imobiliário contribui para um melhor desempenho dos fundos. A alta dos preços dos imóveis e dos aluguéis reflete no lucro obtido pelos quotistas. "Os fundos fecharam 2010 com rentabilidade média excepcional de 35%. Apenas três (fundos), no máximo, ficaram negativos", disse Soares, e acrescentou que não acredita em uma crise no setor até 2016 por conta dos grandes investimentos que a Copa do Mundo e a Olimpíada no Rio de Janeiro trarão ao País.

CRIs
Outro modelo de investimento ligado ao mercado imobiliário é a compra dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), emitidos por uma instituição financeira. A particularidade desta modalidade é que ela apresenta vencimento, ao contrário dos fundos imobiliários comuns. O funcionamento é muito parecido com o investimento em renda fixa, quando o investidor sabe antes quanto renderá o capital investido e quando é o vencimento do papel.

Os CRIs fazem parte de um processo chamado de securitização, que significa transformar uma dívida em um título de investimento. A instituição financeira que realiza empréstimo para o setor imobiliário repassa a dívida para o investidor, que receberá juros fixados previamente. Dessa forma, o risco do investimento está ligado à inadimplência de quem tomou o empréstimo. Caso o devedor pare de pagar a dívida, o investidor deixa de receber os juros mensais de valorização do CRI. Se a dívida voltar a ser paga após um tempo, os valores serão pagos e corrigidos pelo período que ficaram estagnados. Caso o título seja de até R$ 70 mil, o Fundo Garantidor do Crédito, reembolsa o investimento.

Com relação à tributação, os CRIs funcionam de forma semelhante aos fundos. O rendimento dos títulos não sofre incidência do imposto de renda, mas se forem negociados em bolsa por um valor maior que o da compra, haverá tributação de 20% sobre o lucro. O pagamento dos juros da valorização do papel é realizado todo mês e, ao final do vencimento, é pago o valor do título que também é isento de IR. Apesar de o vencimento dos papéis ser de longo prazo (mais de um ano), o investidor pode vendê-los antes no mercado secundário.

Normalmente os CRIs são negociados por um valor de cerca de R$ 300 mil, a partir de uma instrução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que limitou este tipo de investimento apenas para grandes investidores. No entanto, já existem instituições que negociam por um valor menor, como estratégia da iniciativa privada e governo federal para obter mais recursos de financiamento a empreendimentos imobiliários e, assim, minimizar os efeitos de uma possível escassez de crédito. O CRI permanece ainda como um modelo de investimento pouco popular. De acordo com a Bovespa, as taxas pagas pelo investimento são de 0,1% de corretagem apenas no ato da compra ou venda e, caso o valor do título seja inferior a R$ 300 mil não há taxas de custódia. Se for superior, a taxa varia entre 0,013% a 0,05% ao mês.

O rendimento também pode diferir conforme o título. Há CRIs indexados à taxa Selic (taxa básica de juros do País definida pelo Banco Central), ou com uma taxa de juros pré-fixada. Há também títulos que envolvem taxas pré e pós-fixadas, ou seja, o papel vai render a uma taxa fixa, mais um prêmio ligado a um índice de preços (IGP-M ou IPCA).